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hg2088新2网址-2019年底,风口城市有哪些?

2020-01-11 17:01:31热度107
宅地供应和市场库存严格挂钩,未来库存较大的城市,土地指标将锐减。最近,中国指数研究院发布了百城住宅库存情况。数据显示,截止2019年9月末——一线城市:广州、深圳去化时间在10个月以内,短期库存不足,中长期库存继续缩减。随着二线城市全面放开落户,加速人才争夺,城市分化会进一步加剧,三四线很难再分到一杯羹。所以,2019年末,是二线城市不可多得的机会。

hg2088新2网址-2019年底,风口城市有哪些?

hg2088新2网址,来源:米宅

从今年开始,不会再有全国统一的房地产市场了。

最近一段时间,发生了这么几件大事——

11月11日,深圳调整豪宅线,对于建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。

11月7日,南京发布《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》,为人才购房出台专门文件,开辟优先渠道。

11月6日,广深等9城对香港释放745万张房票,香港人在大湾区9城买房,全面放开限购。

……

政策调控更加多样、更加细化,不同城市根据自己的不同情况做出调整,可以松,可以紧。

也许,未来的城市分化,会比我们想象的还要厉害。

而机会,恰恰就出现在“城市分化”之间。

想要把握机会,就得先明白城市增值的原因和动力来源。

住宅库存,是一个极大的参考值。

就在今年,自然资源部强调分类供地,制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标——

1、显著增加:消化周期在6个月以下的,要显著增加并加快供地;

2、增加:消化周期为12-6个月的,要增加供地;

3、持平:消化周期为18-12个月的,维持供地持平水平;

4、适当减少:消化周期为36-18个月的,要适当减少供地;

5、减少直至暂停:消化周期在36个月以上的,应停止供地。

根据不同城市商品房库存的消化周期,结合土地市场的实际情况,从供应端,实施差别化的住宅用地供应。

宅地供应和市场库存严格挂钩,未来库存较大的城市,土地指标将锐减。

没有库存的地方,会收紧调控政策。

有库存的地方,政策给予支持帮助去库存,在库存去完之后再收紧政策。

那么,在2019年末这个关键的时间节点,哪些城市的库存不足?哪些城市的库存过剩?哪些城市有好机会呢?

最近,中国指数研究院发布了百城住宅库存情况。

数据显示,截止2019年9月末——

一线城市:广州、深圳去化时间在10个月以内,短期库存不足,中长期库存继续缩减。

二线城市:库存去化时间为9.8个月,继续稳定在9-10个月之间。其中,7成以上城市库存不足,杭州、南京等去化时间在6个月以内。而,厦门等去化时间在20个月左右,短期库存比较充足。

三四线城市:短期库存去化时间为13.3个月,代表城市库存去化时间约3.7年,中长期库存过剩,去化压力大。

看下面这张图片,是2017年以来各线城市短期库存去化时间走势图。

图片来源:中国指数研究院报告

一线、二线和三四线城市的分水岭,就此分开。

一线城市没有库存压力,整个行业都是给有钱人的。好机会肯定有,但你必须付出高昂的现金代价和长久的耐力。

三四线城市基本都需要去库存,整个行业都是给有胆人的。市场复杂,机会少,风险大,那是属于少数人的游戏。

随着三四线城市住宅库存的持续走高,机会只会越来越少。

图片来源:中国指数研究院报告

对于我们大部分普通人来说,二线城市才是关注的重点。

而未来的政策导向,也会更加集中在二线城市。

随着二线城市全面放开落户,加速人才争夺,城市分化会进一步加剧,三四线很难再分到一杯羹。

那具体该关注哪些二线城市?哪几个二线城市更有价值?

下面我们来进一步细化。

数据显示,全国热点二线城市的住宅库存已经明显不足。

特别是杭州、南京等短期库存处在历史低位。

苏州、重庆、武汉等城市的短期库存也不充足,去化时间都低于10个月,未来需要加大土地供应规模来满足市场需求。

数据来源:中国指数研究院报告

相比之下,成都、长春、沈阳等城市的短期库存比较充足,去化时间都在10个月以上。

同时,青岛、岳阳等,短期库存去化时间也比较合理,中长期储备相对均衡。

而兰州等城市就危险了,中长期库存去化存在压力。此外,还有昆明、贵阳、扬州、乌鲁木齐等库存过剩的城市,去化时间甚至达到2.5年到5年之间。

当下仍处在严格调控之下,同时,四季度各大开发商会在销售业绩目标压力下,加大推盘力度,这些城市的供应规模将进一步提升。

新增住宅库存将持续走高,后续必将面临“高库存”风险。

随着金融监管力度的不断加大,资金压力将迫使开发商拿地更加趋向理性,在目前各城市库存明显分化的大背景下,开发商会尽量避免库存过剩,且去化时间仍在不断延长的城市。

当然,这同样也是我们要规避的。

此时此刻,你看到机会了吗?看到风口了吗?

就是那些短期库存的去化周期合理,中长期库存的去化周期在不断缩减的重点二线城市。

短期库存去化合理意味着价格不会过快上涨。

中长期库存去化不断缩减意味着未来的稀缺性,以及保值和增值能力。

找到这些城市,并抓住2019年末这个机会节点。

一方面,二线城市正在打折促销,另一方面,他们不断给出诱惑条件请你进场。

你有没有看到更多的强二线正在向你招手,除了房子价格有优惠,还会发布人才购房新政,给你真金白银的购房补贴。比如说前几天的南京,就是一个很好的例子。

同时,为什么说2019年末是个关键的机会节点呢?

受土地成交周期影响,二线城市大量项目将会在年末这段时间形成新增供应。

同时,在三四线市场需求不济、成交量急转直下的背景下,二线城市更会成为开发商提升销售业绩、完成年度目标的必争之地。

所以,2019年末,是二线城市不可多得的机会。而且,这个机会有可能只存在于2019年末。

本轮房价下跌是政策性的,而政策,通常是最不靠谱、最不长久的。

买过的,不必担心,更不必折腾非要卖,放在长周期中,这是你的优质资产。

没买的,在2019年末这个机会节点,好好挑选。

接下来,长沙、郑州、杭州、武汉等这些二线城市都可以关注,把握好机会,选择政策在保护你的区域,运气好的能等个10%-20%下跌,大概率错不了!

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